O Atraso de Entrega da Obra e os Direitos do Consumidor

Quais são os direitos do comprador em caso de atraso na entrega do imóvel comprado na planta

O imóvel comprado na planta possui vantagens tanto para o comprador quanto para a construtora. Geralmente, o imóvel adquirido nessa fase tem custo mais acessível do que o de um imóvel semelhante pronto para morar, melhores condições de pagamento, valorização imobiliária, e ainda oferece a possibilidade de ajustar com o construtor a personalização de certos detalhes do imóvel, como pisos, pintura, etc. Por outro lado, a construtora recebe pelo imóvel que ainda não construiu, e o comprador ajuda a financiar a construção do empreendimento.

Uma vez que o consumidor está adquirindo algo que ainda não existe, deverá constar no contrato a data prevista para a entrega da casa ou apartamento. No entanto, todos estão sujeitos a imprevistos, e por isso é comum que também conste no contrato um prazo de tolerância para a entrega do imóvel, que por lei, não poderá ser maior que 180 dias.

Infelizmente, não é raro que este prazo, incluindo o período de tolerância, não seja respeitado pelas construtoras, deixando o consumidor numa espera angustiante, que muitas vezes quebra o planejamento financeiro do comprador causando prejuízos. E então, quais são os direitos do consumidor em situações como esta?

Quais são os direitos do consumidor?

Para começar, aplicam-se as multas contratuais previstas pela inadimplência das obrigações da construtora. Não há qualquer tipo de multa no contrato para a construtora? Consulte este artigo que trata especificamente sobre este tema.

Segundo o artigo 475 do Código Civil:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos

Vamos partir pela análise deste artigo. O atraso na entrega das chaves, respeitado o prazo de tolerância, configura este chamado inadimplemento por parte da construtora, e portanto, o consumidor será a parte lesada, que poderá exigir pela rescisão contratual e devolução integral acrescida de juros e correção monetária de toda a quantia que eventualmente já havia pago pelo imóvel. Neste ponto, apesar de ser um direito do consumidor lesado, recomenda-se cautela. Antes de exigir a resolução contratual, deve ser feita uma análise geral da situação, como o motivo do atraso, a porcentagem de conclusão da obra, e principalmente a situação financeira da construtora. Isto porque, ao rescindir o contrato, o comprador troca o direito real que possuía de receber o imóvel, passando a ser um credor quirografário da quantia equivalente.

Como vimos, rescindir o contrato pode não ser a melhor solução, principalmente se for alta a quantia a ser recebida de volta. Sendo assim, vamos dar seguimento a análise do artigo 475. A parte lesada também terá direito de exigir a entrega do imóvel, e esta na maior parte das vezes é a melhor solução. Não somente a exigência da entrega do bem, mas também, será devido ao consumidor indenização de 1% sobre o valor pago para cada mês de atraso, ou o equivalente ao aluguel de um imóvel semelhante, ou possível multa prevista em contrato, aplicando-se o que for mais vantajoso para o consumidor. Existindo ainda outros prejuízos comprovadamente causados pelo atraso, também será possível exigir indenização, conforme a parte final do art. 475. Em alguns casos, sobretudo quando o atraso for demasiado, também poderá ser cobrada indenização por danos morais.

E se o imóvel estiver sendo financiado por instituições bancárias? Neste caso, principalmente se o financiamento for através de algum programa do governo, como o antigo Minha Casa Minha Vida e o Casa Verde e Amarela, será ilícita a cobrança dos chamados “juros de obra”, ou outro encargo semelhante, após ultrapassado o período de tolerância. Baseado na inadimplência do construtor, o consumidor também poderá suspender o pagamento do financiamento pautado na chamada “exceção de contrato não cumprido”, que basicamente significa que quando um dos envolvidos em um contrato não cumpre com sua parte do acordo, o outro fica desobrigado de cumprir com a sua parte. Mas atenção! A suspensão do pagamento será somente enquanto durar o atraso, e deverá ser retomado assim que as chaves forem entregues, e ainda, a correção monetária não deixará de ser aplicada enquanto o pagamento estiver suspenso.

O mais recomendado em tais situações é procurar um profissional capacitado que possa analisar o caso concreto e indicar o caminho mais adequado. Nós da RW Oliveira Advocacia somos especializados em Direito Imobiliário, com enfoque nas questões que envolvem a compra e venda de imóveis.